La actividad logística está experimentando en nuestro país un reajuste como consecuencia de la caída del consumo y el empleo que ha influido negativamente en la contratación de nueva superficie durante el ejercicio 2008, según el informe sobre este mercado elaborado por la consultora internacional Atisreal-BNP Paribas Real Estate. La facturación del sector del transporte y la logística descendió el pasado año un 6% después de años de crecimientos en el entorno del 10%.En el conjunto del país, el volumen de superficie logística contratada en 2008 (1.130.000 m2) ha retrocedido un 6% respecto al año anterior. Este descenso ha resultado especialmente acusado en Madrid (-43%) y Barcelona (-30%), aunque siguen liderando el mercado con más de la mitad de la superficie absorbida. Pese a que se ha observado un aumento de las operaciones, se ha reducido la superficie media contratada, que ha pasado de 12.000 m2 a 9.000 m2. El 56% de los contratos firmados en 2008 correspondía, en todo caso, a superficies superiores a 5.000 m2.
Durante 2008 se ha observado en los cuatro mayores mercados logísticos españoles —Cataluña, Madrid, Valencia y Aragón— una evolución al alza de la tasa de disponibilidad, que ha pasado del 3% al 10% debido a la importante liberación de superficie de segunda mano y a la incorporación de nuevos proyectos que no han encontrado demanda. La mayoría de los futuros proyectos, no obstante, se encuentra paralizada por la falta de financiación y para evitar situaciones de sobreoferta. A diferencia de años anteriores, las promotoras ahora no están dispuestas a desarrollar proyectos ‘a riesgo’. La falta de visibilidad y confianza en el futuro frena la toma de decisión y genera estrategias a muy corto plazo.
La caída de la demanda —tanto en volumen como en número— registrada en 2008 se confirma en los primeros tres meses de 2009. En estas circunstancias, las rentas tienden a continuar el descenso que se hizo patente en el segundo semestre del pasado año. Además, el logístico se ha convertido prácticamente en un mercado de alquiler, en el que las transacciones de compraventa sólo han supuesto el 20%. Los usuarios, conscientes de su posición de fuerza, renegocian las rentas con los propietarios, y son frecuentes los procesos de agrupación de plataformas.
En Barcelona también ha retrocedido el volumen de superficie logística contratada, especialmente durante el segundo semestre de 2008, que ha alcanzado los 350.000 m2, un 30% menos que en 2007 y muy por debajo de la media de 490.000 m2 de los últimos diez años. La tercera corona, con un 42% del total, concentra el mayor volumen de contratación.
En el lado de la oferta, sobresale el aumento de un 5% de la disponibilidad en las dos primeras coronas —valores inéditos hasta ahora—, como consecuencia de la política de agrupación de los operadores logísticos que permite liberar espacio de segunda mano. A este fenómeno se suma la finalización de nuevos proyectos en la tercera corona, lo que ha conducido la tasa de disponibilidad allí hasta el 15%.
El aumento de la superficie disponible en todas las coronas está provocando ajustes en las rentas, con un descenso medio cercano al 10%. En busca de precios más competitivos se observa, incluso, movimientos de operadores de una corona a la contigua. Durante 2009 se espera que las rentas sigan ajustándose, previsiblemente otro 10% antes de que se estabilicen a finales de año.
Las diferencias de posición de compradores y vendedores han impedido que se concreten algunas operaciones de inversión durante 2008. Las transacciones realizadas se han situado en rentabilidades del 7,5% en la segunda corona y cerca del 6,5% en la primera corona.
En Zona Centro (Madrid y área colindante de Castilla la Mancha), se registraron durante 2008, entre ventas y alquiler, un total de 52 operaciones (-12% respecto a 2007), que sumaron una superficie de 378.000 m2 (-36%). La superficie media contratada (7.600 m2) descendió el pasado año un 24%. Al igual que en 2007, las zonas con más actividad han sido el Corredor del Henares (A2) y la Autovía de Andalucía (A4), con el 80% de operaciones y de superficie contratada.
El parque logístico de Madrid (más de 5,3 millones de m2) se ha incrementado un 12% en 2008, y su tasa de disponibilidad es ahora del 10% (menos del 4% en 2008). Si se realizan los proyectos previstos, en los próximos tres años el parque logístico crecería un 67% más, aunque algunos desarrollos se encuentran paralizados o en espera de un usuario con necesidad de un ‘llave en mano’.
Durante 2008 ha continuado la tónica de descenso de la demanda de producto logístico. Para superficies por encima de 3000 m2, la demanda cayó un 26% respecto al año 2007. Las rentas máximas de superficies logísticas, por su parte, sufrieron un descenso medio del 10% en todos los ejes durante 2008, y esta tendencia se ha reforzado en el primer trimestre de 2009. Las mayores disminuciones se han registrado en las zonas más alejadas, y en la primera corona se ha empezado a observar un principio de ajuste de precios durante este primer trimestre.
El mercado de inversión en Madrid se ha visto reducido de manera significativa por la escasez de liquidez, las dificultades para acceder a la financiación y las diferentes expectativas de vendedores y compradores. Las rentabilidades en el sector logístico se situaban a principios de 2008 alrededor del 6% y ahora se estiman en el 8%. Durante 2009 se espera que estén especialmente activos family offices e inversores privados para operaciones de escaso volumen, mientras que los fondos especializados competirán por el producto de mayor tamaño.
El stock logístico en Valencia supera en la actualidad el millón de m2 y la tasa de disponibilidad, el 12%. La oferta disponible, 150.000 m2, es un 37% superior a la de 2007. Durante 2008 se han absorbido más de 100.000 m2 de espacios logísticos, lo que supone un crecimiento de la contratación del 37% debido, principalmente, al aumento de la oferta de calidad y de las demandas de reunificación de plataformas. El rango de superficie más demandado es el que va de 2.000 a 5.000 m2 y proviene de operadores con necesidades puntuales de almacén y empresas que cambian o mejoran sus instalaciones.
En cuanto a la oferta futura, en 2009 sólo se prevé la entrega de 30.000 m2, aunque en los dos años siguientes esta cifra se triplicará. En el momento actual, la tendencia de los promotores es ofrecer sus proyectos ‘llave en mano’ en lugar de llevar a cabo edificación ‘a riesgo’, como en los dos años anteriores. Las rentas máximas en las zonas logísticas consolidadas han descendido ligeramente en 2008.
En Sevilla y área metropolitana, donde tradicionalmente ha sido inexistente la oferta de naves logísticas de ocupación inmediata, ha aumentado la disponibilidad de espacios tanto de segunda mano como de nueva construcción. Los promotores de este tipo de inmuebles no se plantean a corto plazo acometer nuevos proyectos ‘a riesgo’, debido a las dificultades de acceso a la financiación. Los aproximadamente 5 millones de m2 de proyectos logísticos futuros previstos para los próximos tres años han ralentizado su llegada al mercado.
En general, la caída de los precios de venta y de alquiler ha sido indiscriminada por la creciente aparición de oferta en el mercado, y es previsible que esta tendencia se mantenga hasta que se absorba parte de esta oferta. Las operaciones de venta se ven afectadas por la situación de los precios de alquiler y por las dificultades de acceso a la financiación, de forma que los vendedores se ven obligados a cerrar operaciones por debajo de sus precios de salida.
Fuente : Inmodiario.com
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